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HARUMI FLAG事前案内受付開始 GW期間中から
登録していたところ、メールで事前案内会が開催されます、ということでさっそく予約を入れることにしました。私が予約を入れている時も、入力中に希望の時間が埋まっているというほどの大人気です。他の日の時間も、すぐに埋まってしまいどんどん満席になってしまいました。
今回の晴海フラッグの販売は、「PARK VILLAGE」と「SEA VILLAGE」の2つのエリアになります。
第1期での販売予定時期は7月下旬を予定しています。
晴海フラッグのモデルルームは、たくさんの人が訪問していました。
客層はどんな感じだったかというと、単身者の男性、カップルまたは夫婦、子供連れ、シニア夫婦、それぞれが満遍なくいたイメージです。さらには中国圏と思われる方々も多数。DINKSと言われるような共働きの夫婦が多いような印象も受けました。
会場内は撮影禁止ということでしたので、モデルルーム内の撮影はしておりません。
晴海フラッグについては、公式サイトで詳細が掲載されていますのでそちらを参考に。
晴海フラッグの室内スペックについては以下の記事で紹介しています。
晴海フラッグの全体地図
大きくわけて4つの区画に別れます。PORT VILLAGE、SUN VILLAGE、PARK VILLAGE、SEA VILLAGEの4つのエリアで、PORT VILLAGEは賃貸住宅棟になります。その他は分譲マンションです。
晴海フラッグの商業施設
営業担当の方からの説明では、武蔵小杉にある三井の「ららテラス」と同じくらいの商業施設をイメージしてください、という説明がありました。そこまで大きくはないかな？という感じですね。生活に必要なお店はここに誘致する予定とのことでしたので、普段のお買い物はここで済ませることができそうです。
近隣では、東雲にあるイオン東雲店がイメージしやすい商業施設の大きさという説明がありました。結構大きい商業施設になるのでしょうか？どうなるか楽しみですね。具体的にどのような店舗が入るかどうかはまだ誘致しているところなので決まっていないそうですが、ららぽーと豊洲にあるAOKIのようなスーパーは誘致していると聞きました。
子供連れ家庭として気になるところとしては、学習塾がこの商業施設にはいるかどうかです。現時点では未定とのことですので、まだわからない状況です。晴海フラッグの入居と同時に小学校と中学校も新設されますし、湾岸エリアでは学習塾の人気がスゴイ状況ですので、商業施設に学習塾はできてほしいですね。
HARUMI FLAGの価格と評価は？
晴海フラッグは駅から遠いということがデメリットとして大きかったことから、前評判ではかなり価格が抑えめになるという予想があったようです。予想は坪単価250～260万ぐらいが多かったとか。しかし、実際の予定価格表を見ると、ずいぶん高いです。これは個人的な意見ですが、想定以上の値段です。
坪単価で300万ぐらいが平均になると思います。
モデルルーム訪問時は、営業さんからかなりの倍率になると予想されるというお話があり、私たちはSEA VILLAGEのマンションをおススメされました。SEA VILLAGEは、全戸南向きで永久眺望、他のマンションと比べて設備の仕様が高くて広い、トランクルームが付いてくる、といったグレードが高いマンションになるそうです。
HARUMI FLAG PARK VILLAGE 価格表
晴海フラッグの管理費・修繕積立金
モデルルームに訪問して、気になるのはマンションの管理費です。毎月かかるコストなので、高いと大変です。今回管理費の予定価格表を参考として確認できましたが、晴海フラッグは管理費がかなり高額だと思います。私の感覚では、普通のタワーマンション並みかそれ以上の値段になっていると思いました。
晴海フラッグは、85m2が部屋の広さの平均になりますが、今回説明で聞いた管理費については、毎月おおよそ管理費で4万円、修繕積立金で1万円。合計で、毎月5万がかかるコストの参考値になります。この値段はタワーマンションでもやや高い部類に入る管理費だと思いますが、晴海フラッグはタワーマンションじゃないので、異常に高いなと感じました。
管理費が高い理由は、豊富な植栽を植えるからと、新しい水素エネルギーの活用、および豊富な共有施設の管理費を全戸で負担するからだそうです。植栽を植えることで緑が豊かなマンションになり、資産価値を高めることが狙いだとか。三井主導のマンションではこの手法が最近とられているとのことでした。
経年劣化ではなく、経年優化（けいねんゆうか）という言葉を用いて、晴海フラッグは築年数が経ってもマンションの資産価値を落とすことなく、資産価値を高められるマンションだそうです。
なお、タワーマンションにはよくついているコンシェルジュサービスですが、1つのカテゴリ（例えば、PARK,SEA,SUN）といったマンションで、1つのマンションにしかいないそうです。例えば、SEA VILLAGEではA～Eの5棟マンションがありますが、A棟だけにコンシェルジュが付く、みたいな感じになります。SEA VILLAGEは他と比べても、グレードが高いマンションがあって、内廊下タイプのマンションもあるそうです。
HARUMI FLAG PARK VILLAGE管理費
HARUMI FLAG SEA VILLAGE管理費
晴海フラッグの駐車場・駐輪場
晴海フラッグは最寄り駅が大江戸線の勝どき駅で、徒歩22分表示。駅から遠いのにも関わらず、マンション購入者の車の駐車場は優先割り当てもなく、また全戸で割り当てできる数が用意されていないそうです。つまりは駐車場は全戸抽選で、確約はできないそうです。
駐輪場については、1戸あたり自転車は1台までは確保できるそうですが、自転車2台目以上は各部屋で抽選になります。全体の駐輪場の数が少なくて、1戸で2台分の駐輪場がとれるかどうかわからないそうです。
モデルルームで聞いた感じでは、各マンションに用意している駐輪場のキャパ（可能台数）が十分ではなく、1部屋で2台分以上は確保できない可能性が高いということでした。子供が自転車を持っていると、家族で自転車は3台以上になりますが、2台目以上は抽選なのでたぶん置けなくなります。サイクルポートという複数台駐輪できるエリアがありますが、こちらも抽選なので、駐輪場にも困りそうです。
晴海フラッグの交通アクセスについて
一番気になる晴海フラッグの交通アクセスについて、モデルルームの営業さんに聞いたところ、新しい交通としてのBRTができるので、駅から遠くても安心できますとのことでした。BRTは普通のバスを2台つなげるような形なので輸送力は2倍ぐらいになりますが、晴海フラッグの人口増加に対して、BRTで輸送できる人数も限りがあるので心配です。
BRTの輸送力について心配なんですが、と営業さんに聞いたのですが、BRTは晴海フラッグから始発が出るのと、有明方面からも1本くるので1時間に12本も通るので大丈夫、とのことでした。
晴海フラッグには1万人以上の人が住むことになるので、バス停にもたくさんの人が並ぶことが予想されますが、本当に主力の交通として大丈夫でしょうか？晴海フラッグは4000戸以上・1万人以上の住人の数なので、たくさんの人が住むことになります。BRTは電車のような輸送力がないので、個人的な推測では厳しそうだと思いました。
なお営業さんはBRTがあるので交通の面では絶対に安心できます、という説明をしていましたが、駅から遠いことについて心配している訪問客を、心配させないためのセールストークのように思えました。
晴海フラッグの学校事情
晴海フラッグのエリアに、小学校と中学校が新設されます。引っ越しと同時に入学することになるそうです。小学校と中学校は建物がすぐそばになりますが、小中一貫校ではなく、別々の学校になるそうです。
4000戸も住むエリアなのと、マンションの部屋が広いので、子連れの家族もたくさん住むと思いますので、学校に入る子もたくさんいると思います。営業さんに聞いた話では、小学校は1学年5クラスの150名になるとか。
湾岸エリアでは、近隣にマンションができて学校が満員になり入れなくなったエリアがあるそうなので、本当に学校に入れるの？と思いました。
幼稚園や保育園については詳細について聞かなかったのですが、モデルルームの説明の中では近くに新設されるようなお話はありませんでした。4年後の入居なので、これから子供が産まれるかも、というご家庭しか関係しませんが、事前に確認をしておいた方が良いと思います。おそらく他のマンションと同様に、保育園と幼稚園に入るには厳しい状況の可能性があります。
晴海フラッグのリセールバリュー
中央区で近郊の売り出し中のマンションは、晴海フラッグよりも価格面では相当上になるため、価格だけで単純比較すると晴海フラッグが相当安いと感じると思います。（私も晴海フラッグは魅力的な価格と広さだなと感じました。）
駅からの距離(20分以上)、高額な管理費(5万以上)、大規模な売り出し戸数(4000戸以上)、外廊下の板マンション(15Fぐらいまで)、耐震仕様、駐輪場不足というマンションそのもののデメリットを考えたときに、資産価値の面では、一般的に見てどうなるか？が一つのポイントになりそうです。
一方、再開発で町がつくられる、新しい交通BRTができる、商業施設が隣接、大規模な共有施設、新しい大きな町を一体で開発する、という晴海フラッグのコンセプトがマンションとして一般にどのような評価がされるでしょうか。このあたりのメリットとデメリットの天秤をかけて、価値を判断する場所かなと思います。
広い部屋に引っ越したかったので、晴海フラッグにかなり期待をしていましたが、価格と維持費を検討して、購入が難しいなと思い現状は様子見です。しかし第1期の販売状況は気になりますね。定期的にウォッチしたいと思います。
晴海フラッグの現地画像 2019年5月18日(土)
東京みなと祭が開催されていたので、晴海ふ頭へ行きましたがその道なりで晴海フラッグになる東京オリンピック選手村が建設されていましたので、現場の雰囲気を少しお伝えします。
晴海フラッグ PORT VILLAGE
まずは、晴海フラッグの賃貸住宅エリアです。
これがB棟です。手前にある賃貸マンションですね。
B棟の隣のA棟と奥に見えるのが、D棟です。
手前左側がB棟、右側手前がA棟、その奥がD棟。さらに奥に見えるのが、SEA VILLAGEのD棟ですね。
PORT VILLAGEのD棟と、その隣の空き地エリア。ここは東京オリンピックの選手村でのフードスタジアムになるそうです。晴海フラッグでは、小中学校の建設予定地になります。
晴海フラッグの商業施設前までの通り
とても大きな敷地なので、奥に行くまで遠いです。
ここはまだ賃貸棟の手前の通りですね。
東京オリンピックでなんかの施設を建設予定みたいですが、この建物の場所が商業施設の建設予定地だと思います。
晴海フラッグ SEA VILLAGE
手前の空き地が小中学校の建設予定地です。奥にSEA VILLAGEが見えてきます。
SEA VILLAGEのB棟とC棟です。
奥に見えるのが、SEA VILLAGEのA棟です。手前右側に見えるのが、PARK VILLAGEのD棟です。
こちらも先ほどと同様で奥に見えるのが、SEA VILLAGEのA棟です。
SEA VILLAGEのB棟です。
SEA VILLAGEのA棟です。
晴海ふ頭側から見えたSEA VILLAGEです。まずはA棟から。
SEA VILLAGEのB棟です。
SEA VILLAGEのC棟です。
SEA VILLAGEのD棟です。
晴海フラッグ PARK VILLAGE
右手に見えるのが、PARK VILLAGEのD棟です。左手に見えるのが、PARK VILLAGEのE棟です。
こちらも同様です。右手に見えるのが、PARK VILLAGEのD棟です。左手に見えるのが、PARK VILLAGEのE棟です。
PARK VILLAGEのE棟です。
右手に見えるのが、PARK VILLAGEのF棟です。左手に見えるのが、PARK VILLAGEのA棟です。A棟は立地も向きも良いですね。
晴海フラッグ(HARUMI FLAG) 第1期2次事前案内会 モデルルーム訪問
第1期2次の事前案内会がありましたので、晴海フラッグの見学をしてきました。
すでに1期1次でかなりのお客さんが訪問していたあとだったこともあって、ずいぶん訪問客が減って落ち着いています。
隣には、SUN VILLAGEでしょうか？新しいモデルルームもできていました。
PAVILIONのANNEXという建物がありましたが、今回は案内されませんでした。
1期2次では、PARK VILLAGEのD棟とE棟が新しく販売されたことと、PARK VILLAGEの未販売のA～C棟のお部屋、SEA VILLAGEのA,B,D棟の未販売のお部屋、売れ残ったお部屋が、案内のあったお部屋になります。
価格帯は前回の1期1次と同じで、PARK VILLAGEは6000万台からの販売。SEA VILLAGEは、7500万からの販売で、1期1次で出ていた同じような間取りの部屋（左右の向きが反転しただけ）も多かったです。
PARK VILLAGEのD棟とE棟が新しく販売されましたが、角部屋の窓が各部屋についている間取りがいいなぁと思いました。
モデルルームを見に行くと購入したい気持ちが高まりますね。晴海フラッグはやはり、価格面で周辺と比べてお手頃で、お部屋も広くてとても魅力的でいいなぁと思いました。
ちなみに1期1次で購入した人たちはどんな人たちだったのかというと、かなりシニア層が多いようで、通勤などを気にしないバス便でも大丈夫な人たちが、終の棲家にするマンションのようです。